在过去的20年里,房地产市场“涨得更多,跌得更少”,只有少数房价下跌被更大的涨幅完全掩盖。因此,当人们谈论房地产市场时,留下的唯一印象是“房价只涨不跌”,越来越多的人也遵循“买房是肯定的,但不是损失”的理念。随着成千上万个“买房致富”的真实案例的出现,中国人对房地产的热情只会越来越高。如果有人说房地产一文不值并大肆宣传,大多数富人仍会毫不犹豫地在房地产市场上消费。在他们看来,只有买房才能让人安心和踏实。

房地产大亨潘石屹指出,中国人对房屋产权的宗教狂热使得房地产市场失去理性。在这种狂热下,人们形成了“房价肯定会上涨”的预期。这场疯狂的大火越烧越旺,烧遍了中国。中国人对住房产权的宗教热情是高房价的根本原因。有些人可能会说,众所周知,谁是高房价的最大驱动力。我真的不否认土地融资的重要因素,但无论如何,中国人疯狂购买房屋和房地产确实推高了房价。

但是为什么在过去的两年里没有每个人都全力以赴地进入房地产市场呢?直截了当地说,在居无定所、不投机的大环境下,随着监管政策的不断出台,人们对房地产市场高额利润的预期大大降低。买房不仅利润越来越少,甚至可能赔钱。越来越多的人意识到这一点,认识到这个国家是真实的,并立即抛开“投资房地产”赚钱致富的想法。在过去的两年里,我们看到不仅监管部门加强了对资金的监管,而且购房资金也在大规模逃离房地产市场。此时,市场已经逐渐回归理性,各种传导功能也开始出现。开发商、投机者、银行和土地市场都经历了巨大的变化。

马云和王健林的话正在逐渐兑现。

马云在5月17日发表了引人注目的言论,“房价就像8年里的大葱”。两年过去了,“无投机炒房”政策不断出台。与此同时,马云的“神的预言”也在逐步实现:鹤岗、玉门、鸡西、伊春、阜新、乳山等地的“绿房子”相继爆发,人口崩溃成城市,新旧产业交替成断层城市,房屋一文不值,成为累赘的戏剧。

同样,过去两年用脚投票的房地产大亨王健林也发表了类似的言论。然而,他并没有“全盘”看待不断下滑的房地产市场。王健林认为,中国一、二级城市的房价仍将上涨,但涨幅将会放缓,而三、四级城市的房价未来不会有太大上涨空间。随着开发商的撤离,大多数三线和四线城市将逐渐冷却房地产市场。许多城市将追随美国汽车城底特律的脚步,这绝非偶然。房子在未来将毫无价值,不会给任何人。

如果老大哥的话实现了,那就不能说房地产价格会下降到底,否则会因城市而异。但有一点早就达成一致,房地产已经失去了投资价值,越来越多的城市不再有稳定的利润,但买房却被牢牢束缚,很难兑现和离开。许多城市已经看到他们的房子名义上升值了,但是他们没有市场,也没有人接受他们。最引人注目的例子之一是青岛官方宣布二手房价格三年来首次下跌,同比下跌1.1%,购房者凭空消失了近40%。可以看出,房地产市场监管政策取得了显著成效,“房不投机”的定位正在改变房地产市场的格局。

最近一篇由90度房地产撰写的文章,我认为很有道理。现在买家的观望情绪越来越差。卖家在卖房子时必须仔细报价。这太过分,太不真诚,肯定会被冷落。现在这是真正的市场。许多人说这所房子毕竟可以出售。事实上,没有未售出的房子,只有未售出的价格。卖家很真诚。根据市场价格,买方肯定会被打折。然而,如果卖家仍然坚持说他可以买房子,而且他的房子会以高价出售,他只能欺骗自己。在现阶段,没有带价格的市场,这不仅是一个城市的常态,也是许多受欢迎的城市的常态,那里的二手房市场现在非常冷。中介商店太多了,卖房子的人比买房子的人多。这些都是基本操作。

今年只过去了九个月,但调整的次数在过去两年有所增加。这是什么意思?我相信每个人都有自己的判断,也就是说,监管不是一个笑话。国家对于回归房地产的住宅属性、稳定房价、土地价格和预期的态度是坚定的,并且在目标实现之前不会放弃。

没有必要重复过去,谈论开发商和投机者目前正在经历的重大“灾难”,而且有充分的证据表明房地产市场正在发生变化。了解这些事件背后的真相可能会对每个人买卖房屋有所启示:

首先,投机者很难出售他们的房子,信用卡被禁止“兑现”他们的房子。

开发商的房子卖不出去,拆迁也不理想,尤其是边缘有劣质板块的新房子,拆迁量可以达到20%,这已经是一个好记录了。投机者出售房地产也很难读懂。如上所述,市场越来越理性了。买家只需要用更多的钱观望,新房子的价格通常低于二手房。这使得已经寒冷的二手房市场更加寒冷。即使是在北京和上海等核心城市,即使是在11月的黄金周期间,营业额也难以承受。

不炒房的立场越来越受欢迎,打击投机者的力度也越来越大。除了限制房地产买卖外,打击房地产投机的措施对资本方面的限制尤为关键。增加杠杆是不可能的。一些资金被明确禁止用于购房,这在一定程度上对阻止房地产投机者的房地产投机极为有利。

以最近的一波操作为例,国家对投资投机的打击实际上是针对“七英寸”投机者:自8月份以来,除了四大银行之外,十多家银行信用卡中心已发布公告,明确对房地产商刷卡的限制,涉及购买、中介、租赁、房产等业务。

真正对市场产生影响的,投机租户是专业投机者,这种投机者被称为“金融投机者”,他们不同于业余的小买家,投机者是整层楼、整栋楼的购买者,更多的是以企业或金融机构的名义购买。总之,他们永远不会用自己的钱,但是他们可以在瞬间提高一个地方的房价,在最短的时间内获得最大的利润。更可悲的是,它还会驱使一些散兵游勇混水摸鱼,扰乱市场。

因此,近几个月来,无论是对银行的禁令、对资金来源和用途的严格调查,还是中国银行保险监督管理委员会(Bank of China Insurance Regulatory Commission)收紧企业融资和个人贷款融资,都可以被视为对资金进入房地产市场的严格防范,这显然发出了一个重要信号,即中国正在“紧急踩刹车”银行和金融机构的资金无法进入房地产市场,投机者也不知所措。没有杠杆,就没有利润。谁会傻到冲进房地产市场?

其次,开发商的各种融资被包围和压制,情况更糟。

不久前,中国银行保险监督管理委员会的领导刚刚宣布,住房企业的融资转移了信贷资源,未来房地产融资将大幅减少。在7月、8月和9月,我们没有失望。信托融资、发展贷款融资和海外债券发行融资等渠道被封锁或收紧。9月份的数据显示,住房企业的融资成本上升了45%。这就是它发生的原因。富力到处借钱,融创暂停了土地收购。住房公司的头头感受到了住房市场融资环境的寒冷。20,000家中小型住房公司怎么会没有这种感觉呢?9个月内只有300家中小企业破产,这充分表明房地产市场的金融环境发生了变化。

即便如此,金融紧缩和严格监管也无意停止。

10月12日,据新闻报道,最近一次省级会议要求严格执行房地产调控政策。房地产贷款占20%以上的农业企业不得以任何方式增加房地产贷款。此外,同时,严禁要求房地产贷款比例低于20%的农业企业非法为“四证”不规范的房地产项目融资,严禁向资金不足的房地产项目发放贷款。就个人而言,这一举措有两层含义:一方面,是加强对贷款使用的管理;另一方面,这是为了防止太多的资本流入房地产,给房地产市场时间“冷静下来”。

16年后,当政府提议不要炒房时,我说已经疯狂了10多年的房地产市场将会发生变化。当国家开始打击房地产市场的投资和投机时,这意味着房地产将回归其住宅性质,甚至预示着经济发展的“方向改变”。未来房地产的巨大可能性将不再被重视。我们将不得不重走许多发达国家通过真正的制造业振兴经济的道路。

正如董明珠所说,高科技产业和真正的制造业是一个国家的命脉。虽然房地产能赚快钱和大钱,但我还是更愿意坚持赔钱的精神,而不是少赚点,并且也想成为制造业的领导者。虽然他们都赚钱,但制造产品和盖房子赚钱的成就感与对社会的贡献完全不同。

这不仅是真的,而且也是真的。企业家没有社会责任感,只想赚钱,是不可能长久的。房地产市场不是创造财富的战场。过去,当经济发展需要时,房地产暂时成为高速经济发展的引擎之一。这是最后的手段。将来,经济发展一定会改变方向。房地产,一种使用非常顺利的工具,将逐渐被更新、更实用、更科学的力量所取代。

不依靠房地产驱动经济意味着房地产有足够的时间完成自我改造和修复,也意味着房价不可能再次飙升。加上国家“永不放松”监管的态度,房地产市场今后肯定不会再有大的起伏,并将逐渐回归理性。房地产投机机会不多,市场正在逐步恢复稳定。从某种意义上说,它对新买的房子是有利的。此外,在保障性住房建设和租赁市场建设不断增加的背景下,我认为我们不应该害怕将来买不起房,因为我们解决住房问题的渠道比过去越来越多,更不用说“今年不买,明年买不起房”的情况了。可以坚定不移地在自己的奋斗中完成原始财富的积累,逐步实现买房的梦想。

同时,我认为有两种人应该反思注意力:

第一批人是“追随潮流”的投机者,他们整天梦想着什么也得不到。这种人没有能力,但他们的心比天高。他们看着别人通过投机房地产赚钱致富。他们还幻想着投资房地产,整天致富。他们加入各种团体,崇拜各种老师,借高利贷投机房地产,并筹集信用卡偿还贷款。他们自满。然而,他们没有意识到自己已经病得很重,处于危险之中。房地产市场环境发生了很大变化。房地产价格不可能在几年内翻一番。此时,他们正冒着风险通过各种异常手段投机房地产。他们有危险。是时候考虑如何修补这个洞了。

第二类人是拥有多个套房的投资者。房地产基本面发生了很大变化,加上即将出台的房产税等长期机制,以及更多的不确定性,未来房价势必会出现严重分歧。现在是重新规划和分配资产的时候了,从小到大,用三到四条线代替第一条和第二条线,用远郊代替中心。今后,更多的是要考虑如何保护自己的资产免受损失,打好保护资产的仗,同时要彻底摒弃投资房地产赚钱暴增的旧思想。

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